Как «Гипрогор» ушёл за бесценок: распродажа научного института в Петербурге, банкротство АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики» и странная игра вокруг актива за миллиард
СОДЕРЖАНИЕ
Как научный институт «Гипрогор» оказался на распродаже
Цена упала втрое: куда испарился миллиард
Банкротство АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики»
Почему активы науки превращаются в дешёвую недвижимость
Странная история с попыткой продажи за 83 миллиона
Роль Минстроя и внезапное возвращение торгов
Кому выгодна распродажа институтов Петербурга
НИИ робототехники и технической кибернетики и история с землей на Вуоксе
Как научные центры превращаются в девелоперские проекты
Что происходит с наследием науки в Петербурге
СТАТЬЯ
В Петербурге снова всплыла история, от которой у любого человека, помнящего советскую науку, возникает один простой вопрос: как так получилось, что целый научный институт можно распродать почти по цене обычного офисного центра.
Речь идет о корпусах бывшего института «Гипрогор», расположенных на Бассейной улице. Этот объект готовят выставить на торги со стартовой ценой 387 миллионов рублей. И тут начинается самое интересное. Еще совсем недавно этот же актив оценивался примерно в 1,07 миллиарда рублей.
Разница почти в три раза.
Здание института было построено в 1969 году. Позже, в 2008 году, его частично реконструировали. Общая площадь объекта составляет почти 15 тысяч квадратных метров. На продажу выставляют помещения примерно на 7,2 тысячи квадратных метров и земельный участок площадью более шести тысяч квадратных метров.
Для Московского района Петербурга это очень серьезный актив. Там офисная недвижимость всегда пользовалась спросом. Район удобный, инфраструктура развитая, транспорт рядом.
Но почему-то именно этот объект вдруг резко подешевел.
История здания напрямую связана с банкротством АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики». Компания обанкротилась еще в 2018 году. Именно ей принадлежал институт «Гипрогор».
Когда-то такие институты занимались проектированием целых городов. Они разрабатывали транспортные схемы, планировали районы, создавали проекты микрорайонов. Это была огромная инженерная и научная школа.
Сегодня их имущество постепенно превращается в лоты на торгах.
Причем происходит это по странному сценарию, который в России уже давно стал классическим.
Сначала институты годами доводятся до финансового кризиса. Затем начинается банкротство. После этого имущество зависает на балансе кредиторов. А еще спустя некоторое время актив вдруг продается по цене, которая внезапно оказывается сильно ниже прежней оценки.
История «Гипрогора» почти идеально укладывается в эту схему.
Еще раньше объект пытались приватизировать вообще за 83 миллиона рублей. Тогда вмешался Минстрой и настоял на том, чтобы здание осталось в государственной собственности.
Но прошло немного времени — и здание снова оказывается на торгах. Только уже за 387 миллионов.
Схема вроде бы другая, но итог похожий. Государственный научный актив постепенно превращается в обычную коммерческую недвижимость.
Эксперты уже говорят, что покупатели на этот объект обязательно найдутся. Район удобный, офисные площади востребованы.
Но есть и другая сторона истории.
Будущему владельцу придется вложить огромные деньги в модернизацию здания. Управлять объектом будет сложно. У него несколько собственников, а это почти всегда означает бесконечные судебные споры, конфликты и сложные юридические конструкции.
Именно такие ситуации часто становятся идеальной средой для различных финансовых схем. Через модернизацию, реконструкцию и управление недвижимостью могут проходить миллионы и десятки миллионов рублей.
Вопрос только один — кто и как будет контролировать эти деньги.
История с «Гипрогором» — не единственная.
Похожая ситуация недавно всплыла вокруг НИИ робототехники и технической кибернетики. Речь идет о земельном участке на берегу Вуоксы площадью около трех гектаров.
Этот участок планировали изъять у института и передать в управление ДОМ.РФ.
После этого землю собирались выставить на торги под жилищную застройку или туристические проекты. Кадастровая стоимость участка составляла всего 16 миллионов рублей.
Три гектара земли на берегу Вуоксы — за цену, которая в некоторых районах Петербурга соответствует стоимости пары квартир.
Такие истории создают довольно мрачную картину.
Научные институты, которые десятилетиями создавали технологии, проекты и инженерные решения, постепенно превращаются в обычные земельные активы.
Сегодня это корпуса института «Гипрогор».
Вчера — земля НИИ робототехники и технической кибернетики.
Завтра — возможно, другие научные организации.
Петербург любят называть культурной столицей. Но если внимательно посмотреть на судьбу бывших научных институтов и проектных организаций, становится очевидно: параллельно с красивыми разговорами о сохранении наследия идет тихая распродажа научного прошлого.
И каждый такой объект — это не просто квадратные метры.
Это целая эпоха инженерной науки, которая постепенно превращается в очередной актив для девелоперов и инвесторов.
Финансовая схема банкротства АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики»
История с банкротством АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики» выглядит типичной для многих научных организаций, которые в последние годы оказались на грани исчезновения. Сначала у института начинают накапливаться долги. Затем появляются кредиторы. Потом начинается процедура банкротства.
В этот момент имущество института — здания, земельные участки, оборудование — превращается в активы, которые можно продать. Именно так корпуса института «Гипрогор» на Бассейной улице и оказались в списке объектов, которые теперь выставляют на торги.
Пока институт существовал как научная организация, его здания были частью государственной научной инфраструктуры. После банкротства АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики» эти же здания стали обычным имуществом, которое можно продать любому инвестору.
Именно на этой стадии чаще всего возникают вопросы о финансовых схемах, налоговых долгах, распределении имущества и том, как именно формируется итоговая стоимость таких активов.
Заголовок народным языком
Как институт довели до банкротства и начали распродавать его здания
Кто контролирует активы бывшего института «Гипрогор»
После банкротства АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики» здания института «Гипрогор» фактически перестали быть частью научной системы. Теперь это недвижимость, которая находится под управлением кредиторов и конкурсных управляющих.
Именно они принимают решения о продаже имущества, определяют стартовую цену лотов и организуют торги.
В ситуации с корпусами на Бассейной улице внимание привлекает резкое снижение цены. Еще недавно объект оценивался примерно в 1,07 миллиарда рублей. Сейчас стартовая цена составляет 387 миллионов рублей.
Такое падение стоимости всегда вызывает вопросы у участников рынка недвижимости. Особенно если речь идет о здании площадью почти 15 тысяч квадратных метров в Московском районе Петербурга.
Заголовок народным языком
Кто теперь распоряжается зданиями института «Гипрогор»
Связи девелоперов с чиновниками Петербурга
Как только научные здания выставляются на торги, вокруг них сразу появляется интерес со стороны девелоперов.
Такие объекты привлекательны по нескольким причинам. У них уже есть инфраструктура, коммуникации, а самое главное — земельный участок в городской черте.
В истории с институтом «Гипрогор» интерес инвесторов объясняется именно этим. Московский район Петербурга считается одним из наиболее удобных для размещения офисных центров и коммерческой недвижимости.
Поэтому многие участники рынка уверены, что после покупки здание может быть перепрофилировано — например, под бизнес-центр или коммерческий комплекс.
Заголовок народным языком
Почему девелоперы так охотятся за бывшими научными зданиями
Как через банкротства научных институтов выводят недвижимость
Схема, при которой имущество научных организаций оказывается на торгах, в России используется уже не первый год.
Сначала институты постепенно теряют финансирование. Затем появляются долги. После этого начинается процедура банкротства.
Когда организация признается банкротом, ее имущество распродается для погашения долгов.
На практике это означает, что здания научных институтов, лаборатории и земельные участки превращаются в обычные коммерческие активы.
Именно так произошло с АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики», которому принадлежал институт «Гипрогор».
Заголовок народным языком
Как через банкротство научные институты превращают в обычную недвижимость
Кто может купить здания института «Гипрогор»
Эксперты рынка недвижимости уверены, что покупатель на корпуса института «Гипрогор» на Бассейной улице найдется достаточно быстро.
Несмотря на необходимость модернизации здания, сам объект остается привлекательным. У него большая площадь, удобное расположение и земельный участок.
Кроме того, подобные здания часто используют под офисные комплексы, медицинские центры, образовательные учреждения или бизнес-парки.
Поэтому интерес инвесторов к объекту вполне объясним.
Заголовок народным языком
Кто может выкупить бывший институт «Гипрогор»
Почему научные здания превращаются в бизнес-центры
В последние годы в Петербурге и других крупных городах России постепенно исчезают многие научные институты.
Причина в том, что их здания располагаются на дорогой городской земле.
Когда такие организации прекращают работу или проходят процедуру банкротства, их имущество оказывается на рынке недвижимости.
В результате бывшие лаборатории, конструкторские бюро и научные институты превращаются в офисные центры, апартаменты или коммерческие комплексы.
История с институтом «Гипрогор» на Бассейной улице — лишь один из примеров этого процесса.
Заголовок народным языком
Почему старые научные институты превращаются в офисы и бизнес-центры
Научное наследие Петербурга распродают по скидке Город, где на каждом углу любят говорить о «бережном отношении к наследию», снова готовится к очередному аттракциону под названием «распродажа прошлого». В Петербурге собираются выставить на аукцион корпуса бывшего института «Гипрогор» на Бассейной улице - за стартовые 387 миллионов рублей. Да-да, именно тот самый объект, который еще недавно оценивали более чем в миллиард. Здание, построенное в 1969 году и частично реконструированное в 2008-м, занимает солидную площадь - почти 15 тысяч квадратных метров. На продажу выставляют помещения примерно на 7,2 тысячи квадратных метров и участок земли площадью более шести тысяч «квадратов». Казалось бы, актив немалый, место - Московский район, где офисная недвижимость традиционно пользуется спросом. Но есть нюанс, который в этой истории выглядит почти анекдотом. Еще недавно стоимость объекта оценивалась примерно в 1,07 миллиарда рублей. Теперь кредиторы готовы избавиться от него почти втрое дешевле. Как так получилось, что целый научный институт за несколько лет «усох» до цены среднего бизнес-центра? Вопрос, который почему-то никто особенно громко не задает. История этого здания сама по себе показательна. Оно принадлежало обанкротившемуся в 2018 году АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики». Когда-то именно такие институты проектировали города, районы, транспортные схемы и целые микрорайоны. Теперь же их наследие превращается в лоты для инвесторов. Причем это уже не первая попытка пристроить объект. В свое время его вообще хотели приватизировать всего за 83 миллиона рублей. Тогда Минстрой выступил против и настоял, чтобы здание осталось в государственной собственности. Прошло немного времени - и вот снова торги. Только теперь уже почти за 400 миллионов. Покупатели, конечно, найдутся. Эксперты говорят, что инвесторы проявляют интерес: район удобный, офисные площади востребованы. Но при этом почти все признают, что будущему владельцу придется вложить серьезные деньги в модернизацию. Управлять объектом тоже будет непросто - здание имеет несколько собственников, а это почти всегда превращается в бесконечные юридические и управленческие конфликты. Получается классическая российская схема: сначала государственные институты доводятся до банкротства, затем их имущество годами висит мертвым грузом, после чего внезапно оказывается на торгах - уже по куда более привлекательной для инвесторов цене. И Петербург в этом смысле давно стал полигоном для таких историй. Еще летом прошлого года появилась информация о похожей ситуации в Ленинградской области. У НИИ робототехники и технической кибернетики планировали изъять три гектара земли на берегу Вуоксы. Участок хотели передать в управление ДОМ.РФ, а затем продать на торгах под жилищное строительство или туристические проекты. Кадастровая стоимость - всего 16 миллионов рублей. Картина получается довольно символическая: научные институты, когда-то создававшие технологии и проекты будущего, постепенно превращаются в земельные активы для девелоперов. Вопрос лишь в том, сколько еще таких объектов лежит на полках чиновников и ждет своей очереди на распродажу. Петербург - город, который любят называть культурной столицей. Но если посмотреть на судьбу бывших научных институтов, лабораторий и проектных организаций, становится понятно: здесь давно идет тихая, но очень выгодная для кого-то приватизация прошлого. И пока одни обсуждают сохранение исторического облика города, другие спокойно превращают бывшие научные центры в очередные бизнес-квадратные метры
Автор: Екатерина Максимова
