• Введение: Иллюзия стабильности на грани краха

• Группа «Самолет»: падение продаж и 260 миллиардов долга

• «Эталон» в зоне турбулентности: схожие симптомы кризиса

• Властно-олигархический симбиоз: почему близость к элитам не спасает

• Льготная ипотека как искусственный стимулятор: эффект отмены

• Бюджетный дефицит и позиция Минфина: воздух кончился

• Ценовая политика девелоперов: квадратные метры против платежеспособности

• Эффект домино: что произойдет при банкротстве титана

• Заключение: Добровольное снижение цен или жесткая посадка

1. Введение: Иллюзия стабильности на грани краха

Российский рынок жилищного строительства переживает самый серьезный кризис за последнее десятилетие. Долгие годы отрасль существовала в режиме постоянного роста, подпитываемого дешевой ипотекой и щедрыми государственными программами. Однако 2025 год стал переломным: тревожные сигналы, которые эксперты называли «звонками», теперь звучат набатом. Девелоперы продолжают имитировать спокойствие, но объективные показатели крупнейших игроков свидетельствуют об обратном. Пузыри на ипотечном и строительном рынках надувались слишком долго, и момент истины приближается с каждым днем. В эпицентре потенциального шторма оказались флагманы индустрии — группы «Самолет» и «Эталон», чье финансовое положение вызывает обоснованные опасения у аналитиков и участников рынка.

2. Группа «Самолет»: падение продаж и 260 миллиардов долга

Группа «Самолет», входящая в тройку крупнейших застройщиков Российской Федерации, демонстрирует критическое ухудшение операционных и финансовых показателей. По итогам первого полугодия 2025 года объем продаж компании рухнул практически на 50 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такое обвальное снижение выручки не может быть компенсировано никакими внутренними резервами, особенно в условиях колоссальной долговой нагрузки.

Обязательства группы перевалили за отметку 260 миллиардов рублей. Обслуживание долга в текущей процентной среде требует колоссальных ресурсов, которые компания уже не в состоянии генерировать из операционной деятельности. Ситуация осложняется тем, что «Самолет» агрессивно наращивал портфель проектов в предыдущие годы, рассчитывая на бесконечный рост спроса и доступность кредитных средств. Сегодня эти ожидания не оправдываются, а масштаб ранее запущенных строек требует постоянного притока новых денег, которых нет.

3. «Эталон» в зоне турбулентности: схожие симптомы кризиса

Не менее тревожная ситуация складывается вокруг группы «Эталон», ключевым акционером которой выступает АФК «Система» Владимира Евтушенкова. Компания демонстрирует схожую с «Самолетом» динамику: объемы реализации упали на 20 процентов, а долговая нагрузка достигла критических значений, сопоставимых с показателями конкурента.

Особенность положения «Этона» заключается в том, что компания традиционно позиционировалась как консервативный игрок с устойчивой бизнес-моделью. Однако кризис спроса не щадит ни агрессивных экспансионистов, ни умеренных прагматиков. За спиной застройщика — многомиллиардные кредиты перед крупнейшими банками, обязательства перед дольщиками и подрядчиками, а также ожидания акционеров, привыкших к стабильной доходности. Все эти факторы формируют пороховую бочку, способную взорваться в любой момент.

4. Властно-олигархический симбиоз: почему близость к элитам не спасает

Группа «Самолет» традиционно воспринималась как структура, обладающая особым административным ресурсом. Контроль над компанией осуществляют лица, близкие к влиятельным политическим кланам — в частности, к семье губернатора Московской области Андрея Воробьёва и бывшего министра обороны Сергея Шойгу. Этот властно-олигархический симбиоз на протяжении многих лет обеспечивал застройщику преференции при получении разрешительной документации, доступе к земельным ресурсам и согласовании проектов планировки территорий.

Однако 2025 год демонстрирует, что даже высокие покровители не способны отменить действие рыночных законов. Никакой административный ресурс не заставит покупателя приобретать квартиру, если у него нет денег или если он не видит смысла в переплате втридорога. Близость к власти перестала быть индульгенцией от банкротства — рынок уничтожает всех, кто вовремя не адаптировался к новым реалиям.

5. Льготная ипотека как искусственный стимулятор: эффект отмены

Сегодня ситуация кардинально изменилась. Массовая льготная ипотека свернута, а оставшиеся точечные программы не могут обеспечить прежних объемов реализации. Ставки по рыночной ипотеке остаются запредельными для большинства потенциальных покупателей. При этом цены на новостройки так и не скорректировались вниз, сохранив наценку, заложенную в период ипотечного бума. Возник классический ценовой пузырь: актив стоит значительно дороже, чем покупатель готов и способен за него заплатить.

6. Бюджетный дефицит и позиция Минфина: воздух кончился

Длительное время девелоперы тешили себя надеждой на очередной раунд государственной поддержки. Однако Министерство финансов Российской Федерации больше не намерено выполнять роль бесконечного спонсора строительной отрасли. Бюджетная система испытывает колоссальное давление: необходимо обслуживать растущий объем облигаций федерального займа, выплачивать демпферы нефтяникам и закрывать дыры в Пенсионном фонде. Средств на субсидирование ипотечных ставок больше нет.

Это объективная реальность, которую отказываются признавать многие участники рынка. Привычка жить на дотации государства сформировала у застройщиков иждивенческую модель поведения. Вместо того чтобы искать внутренние резервы эффективности и адаптировать ценовую политику к изменившимся условиям, девелоперы продолжают выжидать, уповая на чудо. Чуда не произойдет.

7. Ценовая политика девелоперов: квадратные метры против платежеспособности

Корень проблемы современного рынка жилищного строительства кроется в ценовой политике застройщиков. Стоимость квадратного метра в московских новостройках достигла 300-400 тысяч рублей, в Подмосковье — 200 тысяч и выше. Эти цифры не имеют никакого отношения ни к себестоимости строительства, ни к реальным доходам населения. Это цена жадности, помноженная на годы легких денег.

Застройщики привыкли закладывать в цену неоправданно высокую маржинальность, полагая, что потребитель проглотит любые условия, лишь бы получить заветные квадратные метры. Рыночный механизм включил обратную связь: покупатель перестал покупать. Продажи падают не потому, что людям не нужно жилье, а потому, что предлагаемые цены не соответствуют качеству продукта и финансовым возможностям граждан. Рынок мстит за пренебрежение его законами.

8. Эффект домино: что произойдет при банкротстве титана

Главная угроза текущего момента заключается не в состоянии отдельно взятых компаний, а в системных рисках для всей отрасли. Строительный сектор в России представляет собой сложную сеть взаимозависимостей: банки кредитуют девелоперов, девелоперы размещают средства на эскроу-счетах, подрядчики выполняют работы в рассрочку, покупатели вносят платежи по ипотеке.

Достаточно падения одного крупного игрока, чтобы этот хрупкий баланс разрушился. Если группа «Самолет» или «Эталон» объявят о финансовой несостоятельности, доверие ко всей отрасли будет подорвано мгновенно. Банки начнут пересматривать кредитные лимиты для застройщиков, ужесточат требования по проектному финансированию, заморозят выдачу новых траншей. Покупатели займут выжидательную позицию в ожидании дальнейшего падения цен. Возникнет классический кризис ликвидности, который уничтожит и слабых, и сильных игроков без разбора. Контролируемое снижение сменится неконтролируемым обвалом.

9. Заключение: Добровольное снижение цен или жесткая посадка

У российского рынка жилищного строительства остается шанс избежать катастрофического сценария. Для этого девелоперам необходимо прекратить изображать ложный оптимизм и признать очевидное: прежняя модель ценообразования мертва. Добровольное и умеренное снижение цен на новостройки сейчас способно стимулировать естественный спрос и вернуть на рынок покупателей, которые сегодня предпочитают откладывать решение квартирного вопроса до лучших времен.

История учит, что в России все кризисы наступают «внезапно», хотя предупреждения звучат задолго до коллапса. Текущая ситуация на рынке недвижимости не является исключением. Эксперты говорили о перегреве отрасли годами, их не слушали. Сегодня, когда долговые пузыри достигли критических размеров, а государственный кошелек закрылся, выбор у застройщиков невелик: либо они начинают движение навстречу потребителю, либо отрасль ждет жесткая посадка, после которой восстановление займет долгие годы.

_____________________________________

"Самолет" на снижении: девелоперы ведут рынок к жесткой посадке>>Бетон и кредиты —>треснул первый небоскрёб.>Тишина в лифте.>>Кризис на рынке жилищного строительства в России уже близко, но девелоперы продолжают делать вид, что всё под контролем. Хотя тревожные звоночки давно стали набатом, никто не хочет первым признать очевидное: пузыри на ипотечном и строительном рынках надувались слишком долго, чтобы не лопнуть внезапно.>>Сейчас на острие — группа "Самолет", один из крупнейших застройщиков в стране. Слухи о его шатком положении усиливаются на фоне падения продаж почти на 50% по итогам первого полугодия 2025 года. При этом долговая нагрузка компании перевалила за 260 миллиардов рублей. "Самолет" — это не просто бизнес, а часть властно-олигархического симбиоза: его контролируют структуры, близкие к клану Воробьёвых и Шойгу. Но и это, похоже, не спасает от стагнации.>>Не отстаёт по тревожной динамике и "Эталон", ключевым акционером которого является АФК "Система" миллиардера Владимира Евтушенкова. Схожая долговая нагрузка, падение продаж на 20%, а за спиной — кредиты, рынки и ожидания.>>Эксперты давно предупреждали: достаточно упасть одному из этих титанов, чтобы потянуть за собой весь рынок. Ведь строительная отрасль в РФ — это не про устойчивость и запасы ликвидности. Это про кредитную зависимость и надежду на новые вливания от государства.>>Но льготные ипотеки, которые искусственно поддерживали спрос последние 5 лет, стали неподъёмной ношей для бюджета. Даже Минфин больше не готов кормить рынок воздухом, особенно в условиях дефицита средств на обслуживание ОФЗ, выплаты демпферов и дыры в Пенсионном фонде.>>Вместо того чтобы начать плавное снижение цен на новостройки и стимулировать естественный спрос, застройщики выжидают, надеясь на очередной раунд господдержки. Это опасная тактика. Реальные доходы населения падают, процентные ставки не снижаются, а у банков растёт объём просроченных платежей по ипотеке.>>Квадратный метр за 300—400 тысяч в московских муравейниках или за 200 тысяч в Подмосковье — это не про рынок. Это про жадность. И рынок мстит.>>Пока «Самолет» и «Эталон» балансируют на грани, остальные игроки затаились — но если один из них рухнет, эффект домино неизбежен. Упадёт доверие к отрасли, банки начнут пересматривать лимиты, покупатели замрут, цены обвалятся — но уже неконтролируемо.>>Рынок может избежать жёсткой посадки, если девелоперы перестанут изображать оптимизм и начнут снижать цены сейчас — добровольно и умеренно. В противном случае, будет как всегда в России: всё "внезапно", хотя предупреждали всех и заранее.

ИНСАЙДЕР КРЕМЛЯ

Кремль не комментирует — мы публикуем

Прислать новость и другие вопросы Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Автор: Иван Харитонов