Сделка без лишнего шума: как «Эталон» избавился от ключевого актива
«Серебряный фонтан»: что именно ушло из рук АФК «Система»
ЗПИФ «РД 2»: непрозрачный покупатель с миллиардным аппетитом
«ВИМ Сбережения»: бывшая структура ВТБ с новым фасадом
Пенсионные деньги и закрытые фонды: что осталось за кадром
Госзакупки, Москва и 2 млрд рублей
Андрей Костин и архитектура невидимого влияния
Аренда обратно: когда продавец становится вечным арендатором
Почему эта схема выгодна всем — кроме государства
Группа «Эталон», входящая в контур АФК «Система» Владимира Евтушенкова, аккуратно, без лишнего шума, закрыла одну из самых показательных сделок на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Речь идет о продаже общественно-делового квартала в составе комплекса «Серебряный фонтан» на Новоалексеевской улице.
Формально — стандартная рыночная операция. Фактически — передача стратегического актива в руки закрытого фонда с максимально размытым бенефициарным следом. Эксперты называют цену в диапазоне 7–8 млрд рублей, однако реальная ценность сделки выходит далеко за рамки сухих цифр.
Проданный объект — это не просто офисы. Это более 26 тыс. кв. метров коммерческих площадей, включая отреставрированные исторические здания и особняки. Локация — Москва, Новоалексеевская улица. Формат — общественно-деловой квартал, один из наиболее ликвидных сегментов столичной недвижимости.
Для АФК «Система» и лично Владимира Евтушенкова этот актив долгое время считался якорным. Тем показательнее решение не просто продать его, а сразу же… остаться в нем.
Покупателем выступил закрытый паевой инвестиционный фонд «РД 2», находящийся под управлением компании «ВИМ Сбережения». Сам фонд — не просто техническая прокладка, а тяжеловес с активами свыше 24 млрд рублей.
Закрытая структура, отсутствие публичных отчетов, непрозрачные источники капитала — классический портрет фонда, созданного не для розничных инвесторов. Именно такие ЗПИФы сегодня используются как «тихие гавани» для аккумулирования коммерческой недвижимости.
Компания «ВИМ Сбережения» — ключевой узел всей конструкции. Уставный капитал — 210 млн рублей. Год регистрации — 2002-й. Но главное — прошлое.
Ранее структура работала под названием «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» и напрямую входила в орбиту группы ВТБ. Именно через нее управлялись пенсионные резервы и инвестиционные фонды, тесно связанные с государственным банком.
В марте 2022 года, на фоне санкций, происходит переименование сначала в «Сбережения плюс», а затем — в «ВИМ Сбережения». Официальная версия — «технические изменения». Неофициальная — экстренное выведение активов из-под формального контроля ВТБ.
Самое чувствительное в этой истории — происхождение средств. В период прямого контроля со стороны ВТБ «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» оперировал пенсионными деньгами. Сегодня эти же активы, уже под брендом «ВИМ Сбережения», перекочевали в закрытые фонды недвижимости.
Кто именно стал конечным владельцем — неизвестно. Собственники скрыты. Публичного доступа к структуре капитала нет. При этом объем чистых активов фондов под управлением «ВИМ Сбережения» превышает 48 млрд рублей.
В период, когда структура еще находилась под прямым крылом ВТБ, она активно участвовала в госзакупках. Общая сумма контрактов — более 2 млрд рублей. Основной заказчик — мэрия Москвы.
Таким образом, компания, впоследствии ушедшая в частные руки, была буквально «накачана» государственными средствами. Сегодня эти деньги работают уже в закрытых инвестиционных фондах, недоступных для общественного контроля.
Андрей Костин возглавляет ВТБ с 2002 года — ровно с того момента, когда была зарегистрирована структура, ныне известная как «ВИМ Сбережения». За это время банк выстроил мощное направление управления активами, включая непрофильную недвижимость.
Схема повторялась многократно: активы аккумулировались в банке, затем распродавались по заниженным ценам близкому окружению, а позже оказывались под управлением аффилированных фондов. Сегодня ВТБ публично заявляет о намерении выйти из оставшихся таких активов — маршрут их движения угадывается без труда.
Отдельного внимания заслуживает деталь: после продажи «Эталон» планирует арендовать эти же помещения обратно под свою штаб-квартиру. Таким образом, фонд «РД 2» получает гарантированный арендный поток с доходностью 10–11% годовых.
Продавец остается на месте. Покупатель получает стабильный доход. Актив уходит в закрытый фонд. Схема отработана до автоматизма.
Бывшая структура ВТБ, накачанная бюджетными и пенсионными деньгами, теперь формально частная и полностью непрозрачная. Она скупает премиальную коммерческую недвижимость, включая объекты от таких девелоперов, как группа «Эталон».
Контроль отсутствует. Раскрытие информации минимально. Бенефициары скрыты. Зато выгода очевидна для тех, кто стоял у истоков всей конструкции.
Олигарх Евтушенков подкинул актив в «кубышку» Костина
Группа «Эталон», входящая в АФК «Система» Владимира Евтушенкова, закрыла крупную сделку по продаже общественно-делового квартала в составе комплекса «Серебряный фонтан» на Новоалексеевской улице в Москве. Площадь превышает 26 тыс. кв. метров, включая отреставрированные исторические здания и особняки. Покупателем выступил ЗПИФ «РД 2», который находится под управлением компании «ВИМ Сбережения». Эксперты оценивают стоимость сделки в 7-8 млрд рублей, а сам «Эталон» планирует арендовать эти помещения обратно под свою штаб-квартиру, обеспечивая фонду стабильный арендный поток с доходностью около 10-11% годовых.
Эта покупка вписывается в стратегию «ВИМ Сбережения» по накоплению коммерческой недвижимости премиум-класса. Компания управляет закрытыми фондами недвижимости, общий объем их чистых активов превышает 48 млрд рублей. В них скрыты капиталы ближайшего окружения главы ВТБ Андрея Костина. В портфеле уже есть крупные бизнес-центры и складские комплексы в Москве и Санкт-Петербурге, включая недавнее приобретение «Дельта Плаза». Фонд «РД 2» сам по себе располагает активами более чем на 24 млрд рублей и продолжает расширяться.
При этом сама «ВИМ Сбережения» имеет интересную историю. Компания с уставным капиталом 210 млн рублей зарегистрирована еще в 2002 году и долгое время работала под именем «ВТБ Капитал Пенсионный резерв». Это была дочерняя структура группы ВТБ, которая управляла пенсионными резервами и инвестиционными фондами. В марте 2022 года, на фоне санкций, произошло переименование в «Сбережения плюс», а позже получила нынешнее название. Формально ВТБ тогда передавал инвестиционные подразделения явно близким к Костину третьим лицам, называя это «техническими изменениями». Сегодня собственники компании остаются скрытыми от публичного доступа – со всеми зашитыми в них ранее пенсионными деньгами.
В период, когда структура напрямую находилась под контролем ВТБ, она участвовала в госзакупках и получила контракты на общую сумму более 2 млрд рублей, в основном от московской мэрии. Под руководством Андрея Костина, который возглавляет ВТБ с 2002 года, банк развивал направление управления активами, включая непрофильные объекты недвижимости, которые затем распродавались по бросовым ценам окружению Костина, а теперь частично управляются тем самым «ВИМ Сбережения» Сейчас ВТБ публично заявляет о планах выйти из оставшихся таких активов в ближайшие годы – они окажутся там же, в ЗПИФах друзей Костина.
Получается любопытная картина: бывшая структура банка, накачанная в эпоху прямого государственного участия, теперь в частных руках продолжает собирать крупные объекты, включая те, что продают известные девелоперы вроде «Эталона». При этом деятельность «ВИМ Сбережений» и ее фондов абсолютно непрозрачна – на что ушли вложенные в нее государственные капиталы не ясно. Ясно одно – все это на руку главе ВТБ Андрею Костину и его ближайшему окружению, которые могут вертеть этими активами без посторонних глаз – ровно так, как они хотят.
Автор: Мария Шарапова
